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【全球報資訊】上海大虹橋“出問題”了？當地的中介、上班族、專家這樣說

2023-05-24 08:05:12 來源：上海網絡辟謠

最近，有自媒體發帖表示上海大虹橋“不行了”“出問題”了，有的說該區域租房市場出現了掛牌量漲、租金跌但租不出去的情況，還有的說部分商務樓宇“人去樓空”“大廠搬離”……

這是真的嗎？解放日報·上觀新聞記者多方求證。

【資料圖】

房屋中介：不要夸大一時的交易情況

租房市場是自媒體“唱空”大虹橋的依據之一。有自媒體稱，截至今年5月6日，整個徐涇板塊在鏈家、貝殼的掛牌量達到1200套，比去年年底多出近200套；同時，房租價格跳水10%甚至更多。因此，該區域內的中介愁、房東也愁。

不過，記者以租房者身份走訪發現，當地中介并沒有自媒體說的那么焦慮和悲觀。

中介侯先生承認，近期徐涇板塊租房掛牌量增加的情況屬實。但他覺得，并非因為“大虹橋不行了”，而是由于板塊內多個新盤在去年底、今年初集中交付，包括蟠龍天地二期、萬科天空之城五期、招商虹橋公館等，導致同期進入租賃市場的房屋總量增多。同時，三四月向來是租房淡季，去化較緩。侯先生說，隨著畢業季臨近，租房市場很快將迎來一個小高峰。

大虹橋新房和次新房都很多

在租金方面，降價現象確實存在，但主要出現在目前市場保有量較大的新盤房源，而不是區域內的所有房源，幅度也因房而異。以部分自媒體提到的“降價暴風眼、租金降幅達20%”的蟠龍天地小區為例，該小區租金確有下降，但與近期小區二期交付、大量新房涌入租賃市場有關。“不少業主是‘以租還貸’，愿意降價推動成交，平均降幅在3%至5%左右，沒有20%那么夸張。而且隨著供求穩定，價格會趨于平穩。”侯先生舉例，同屬大虹橋板塊的通用昱慧苑在剛交付時，最大掛牌出租量曾超過100套，第一年月租金在3000元左右，但一年半后達到四五千元，與市場均價持平。記者通過第三方平臺查詢，目前該小區的在租房源為個位數，80平方米左右的戶型月租金約4500元，100平方米左右的戶型月租在5700元左右，與前幾個月持平。

另一名中介陳小姐認為，部分自媒體關注的是月租金高于8000元的高端或準高端樓盤，并沒有體現大虹橋租房市場的全貌，“在大虹橋租房市場，求租者大多是22歲到30歲的年輕人，最受歡迎、需求量最大的是月租金低于5000元的‘剛需房’，而那些月租金近萬元的樓盤僅占租房大盤的一兩成。”她透露，在大虹橋“剛需房”租賃市場，并沒有出現掛盤量激增、價格跳水等現象。例如，臨近地鐵17號線諸光路站的二聯馨苑，70平方米的精裝兩居室月租金在5000元上下，是該片區出租入住率最高的小區之一；毗鄰國家會展中心的西郊家園，不同房型月租金從2500元至5000元不等，同樣很受租客歡迎。“不能只看高端樓盤，也不能以偏概全，就我們看來，高性價比的房屋始終不愁租客且價格穩定。”陳小姐說。

短期的房產供應量增加，確實會影響租賃市場，但不足以說明一個地區的長期走勢

那么，集中掛牌的高端樓盤會租不出去嗎？

市場似乎也不那么擔心。中介李小姐說，大虹橋的教育資源不錯，部分父母為了讓孩子上學，特意選擇租住在大虹橋，近期區域內有部分樓盤的出租量明顯提升，“因為附近的學校開始招生了”。她覺得，根據大虹橋的建設規劃，還有不少學校即將竣工，隨著更多生源涌入，區域內中高端的住房需求還會增加。

侯先生則認為，區域內優質園區、企業很多，比如中國核建上海科創園、上海美的全球創新園區、青浦銀科金融中心等都在建設或已經投入使用，意味著越來越多的企業高管、高級創業者等群體將在大虹橋安家落戶。屆時，高端房源也會迎來自己的主人。

有意思的是，租房市場從來不會一成不變。就在自媒體認為大虹橋租房市場出現“問題”后不久，大虹橋的中高端租房市場就出現了新動向：5月11日，蟠龍天地小區在某中介平臺的掛牌量為104套，但到5月21日，掛牌量剩余95套。“這個小區前兩個月的出租量是不理想，只有4套，但最近10天里租掉了9套，說明市場始終在變，沒必要夸大一時的交易情況。”多名中介這么說。

上班族：人更多了，商務設施更全了

“‘大虹橋出問題了’？這個結論太不符合我的感知了。”這是李倩（化名）看完部分自媒體文章后的第一反應。自從李倩所在的科技公司2017年將上海總部選址虹橋商務區以來，她已在大虹橋工作了5年多，“最直觀的感受是大虹橋的人氣越來越足。舉個例子，以前這里的‘網紅餐廳’幾乎不用排隊，但現在開始排隊了。”

李倩一連用好幾個“越來越”形容她眼里的大虹橋，“公司剛落戶時，周邊商務設施比較少，但現在除了大商場，小店也越來越多，業態豐富。在我們公司周圍，大中小企業都越來越多，年輕人越來越多。”看到部分自媒體用房價“做文章”，她也有話說，“除了自己租房，大虹橋有不少公司為員工提供人才公寓或宿舍。我們公司也有類似的配套，租金遠低于市場價，步行可達。其實，很多公司都看好大虹橋，為了留住人才，會提供對應的服務。”

李倩感受到的大虹橋人氣，記者也在大虹橋的商業新地標“古鎮+商業”蟠龍天地里感受到了。一個普通的工作日，還未靠近這座“城市中的古鎮”，僅在地鐵17號線蟠龍路站出入口，就涌現大量游客。古鎮上，熙熙攘攘的游客擠滿青石板小路，游船碼頭等待的游客排著長隊，到了飯點，餐飲店更是門庭若市，排隊等位的架勢十分熱烈。

工作日上午，大虹橋的商業新地標“蟠龍天地”里客流不小

不過，在部分自媒體眼里，似乎沒有這樣的人氣。有的帖子還說，位于大虹橋的“阿里中心人去樓空”，得出“大廠撤離大虹橋”的結論。這是真的嗎？

記者現場走訪發現，“阿里中心”是由多幢寫字樓組成的產業園，目前有的樓層有企業入駐，也有的樓層空置著。園區內星巴克咖啡館的店員說，最近客流挺正常，“沒聽說要搬空”；也時不時有上班族進入門店消費。

面對自媒體的結論，阿里巴巴相關人士澄清：阿里巴巴在2009年便入駐虹橋商務區，并非自媒體所寫的入駐不久便搬離。近年來，阿里在上海本土業務持續發展，餓了么、盒馬、大潤發等大量總部崗位均位于上海，原有辦公空間容量有限，所以阿里巴巴在徐匯濱江建設了總部辦公區，隨著總部辦公區落成，人員將逐步從不同辦公區集中到總部。這是企業根據發展趨勢進行的調整，并不是撤離大虹橋。相反，阿里中心作為阿里巴巴的物業資產，仍在正常運營。“總之，阿里巴巴看好上海發展，扎根上海發展決心也更加堅決，投入力度持續在加大。”該人士總結。

在阿里中心工作的成想先（化名）認可這一說法。他并不是阿里系公司的員工，而是所在公司租賃了阿里中心的辦公空間，“自媒體可能誤把阿里中心當成阿里巴巴上海總部了。其實，這里就是一個辦公園區，原先也只有阿里巴巴的幾個事業部在這里工作，現在仍有。估計以后會有更多的企業在這里辦公，不一定只有阿里巴巴。”對于大虹橋的發展，他和李倩一樣看好，“人越來越多，連打車都比以前困難了。”

大虹橋阿里中心正常運營

數據也顯示，“大虹橋”對企業的吸引力不僅沒有降低，而且越來越強。近年來，虹橋國際中央商務區作為虹橋國際開放樞紐的核心承載區，主要經濟發展指標全面提速，顯示度、引領力和競爭力持續提升。在過去一年，大虹橋新增法人企業數近萬家，累計法人企業數超過6.1萬家；外商投資實際到位金額增長1倍，進出口總額增長8.6%；全年累計吸引重點投資近1300億元，增長超60%。

主導產業有變化，企業、人才“雙向奔赴”

對大虹橋而言，不僅有蟠龍天地這樣的商業地標，更集中了眾多新興產業、前沿產業的企業。說起大虹橋地區的企業和相關機構發展情況，上海前灘新興產業研究院秘書長吳昀華如數家珍——

西虹橋區域擁有國家唯一以“北斗導航”為特色的北斗西虹橋基地，集聚了100多家“北斗+”“+北斗”企業，包括華測、聯適、威固、海積等，形成了完整的北斗產業鏈；此外，該區域還吸引了10余家上市公司地區總部，包括庫克醫療、華潤醫藥、安踏、波司登、美的、三棵樹等；開園不到一周年的中國上海人力資源服務產業園虹橋園區，落地了120多家人力資源類企業，包括萬寶盛華、CDP集團全球總部、上海外服等龍頭企業；虹橋海外貿易中心吸引了35家國際貿易投資促進機構，聯系超過150個國家地區……

對部分自媒體借助房價變化等“唱空”大虹橋的做法，她覺得應當全面看待有關現象：大虹橋的支柱產業正在進行結構性優化，從基于交通優勢的產業開發轉向大商務、大科創等新功能的高能級產業涌現。

“大交通”“大會展”“大商務”“大科創”功能互相融合，把人吸引來、留下來

吳昀華解釋，“大交通”“大會展”“大商務”“大科創”是大虹橋的四大功能，前期集中開發各類地產，主要是基于大交通功能，看重的是樞紐地位、流量價值，“房產”是載體、是容器，先行啟動也符合地區發展的邏輯。經過這些年的發展，大虹橋的會展、商貿、商務功能越來越強，房地產業不再是區域的主導產業，異軍突起的是那些能體現大虹橋功能深化的企業和機構。從近期落戶該地區的企業看，圍繞新能源、半導體、大健康等新賽道的企業越來越多。

“大虹橋不僅有便捷的交通，更有直接與國際接軌的服務和資源，包括商事仲裁、檢測檢驗等。這也決定了如今選擇大虹橋的企業有了變化——以前，企業來大虹橋是建立‘上海總部’，但現在，來大虹橋是建立‘中國總部’，為的是立足大虹橋，輻射全球。”吳昀華覺得，大虹橋已經成為“對內開放、對外開放”的新據點。

典型之一是神馬電力集團。2016年，總部在江蘇的神馬電力集團在大虹橋注冊成立了上海神馬電力控股有限公司，就此立足大虹橋，聯通全球。依托虹橋國際化出海口優勢和高端人才優勢，神馬電力集團的新型外絕緣電網方案一舉獲得巴西一條電網的30年特許經營權。同時，大虹橋成為神馬電力集團高級研發人才的匯聚地，今年全球各分支機構的研發人員都將來此培訓。

高附加值的新興產業發展于此，高能級人才匯聚于此，還會有自媒體說的那些“問題”嗎？“當然不會。高層次的人才會留下來，最終實現企業、人才與整個地區的‘雙向奔赴’。”吳昀華樂觀地表示。

大虹橋仍在熱火朝天地建設中

（文章來源：上海網絡辟謠）

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